Guía para heredar una vivienda en España en 2026: conozca los documentos, trámites legales, impuestos y gestiones necesarias para completar una herencia y poner la vivienda a nombre de los herederos.
Puntos clave
- Empiece por obtener los certificados necesarios para la herencia.
- Compruebe si la persona fallecida otorgó testamento.
- Identifique los bienes, propiedades y posibles deudas.
- Formalice la aceptación y liquide los impuestos correspondientes.
- Inscriba la vivienda a nombre de los herederos.
Cómo heredar una vivienda en España: proceso paso a paso
| Paso | Qué hay que hacer |
| 1 | Obtener el certificado de defunción |
| 2 | Solicitar el certificado de últimas voluntades |
| 3 | Localizar el testamento o determinar los herederos |
| 4 | Identificar los bienes y deudas de la herencia |
| 5 | Valorar la vivienda y los demás bienes |
| 6 | Aceptar y formalizar la herencia |
| 7 | Calcular y pagar los impuestos correspondientes |
| 8 | Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad |
| 9 | Decidir si conservar, alquilar o vender la vivienda |
El proceso puede variar dependiendo de si existe testamento, del número de herederos, de las posibles deudas y del lugar donde se encuentre la vivienda heredada.
1. Obtener el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades
El primer paso para tramitar una herencia en España es reunir la documentación necesaria para saber cómo debe continuar el proceso.
Dos de los primeros documentos que necesitará son el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades.
El certificado de defunción acredita oficialmente el fallecimiento. El certificado de últimas voluntades permite saber si la persona fallecida otorgó testamento y, en caso afirmativo, ante qué notario.
Actualmente, el certificado de últimas voluntades no puede solicitarse hasta que hayan transcurrido 15 días hábiles desde el fallecimiento.
El proceso inicial suele ser el siguiente:
- Obtener el certificado oficial de defunción.
- Solicitar el certificado de últimas voluntades.
- Comprobar si existe testamento.
- Obtener una copia del testamento, si existe.
- Determinar los herederos legales si no hay testamento.
Es importante tener clara una diferencia: el certificado de últimas voluntades no es el testamento. Es el documento que confirma si existe testamento e indica ante qué notario se otorgó el último.
Herederos Abogados puede encargarse de la documentación y de los trámites administrativos necesarios para iniciar la herencia.
2. ¿Qué ocurre si no hay testamento?
También es posible tramitar una herencia cuando la persona fallecida no dejó testamento.
Si el certificado de últimas voluntades confirma que no existe testamento, habrá que determinar quiénes son los herederos legales.
En estos casos se trata de una sucesión intestada o herencia sin testamento y, cuando corresponda, será necesario realizar una declaración de herederos ante notario.
El objetivo de este trámite es identificar formalmente a las personas con derecho a heredar antes de continuar con el resto del proceso.
Por tanto, que no exista testamento no impide tramitar la herencia. Simplemente cambia el procedimiento para determinar quiénes son los herederos.
3. Identificar los bienes y las deudas de la herencia
Antes de aceptar una herencia, conviene saber exactamente qué tenía la persona fallecida y qué deudas había pendientes.
Una herencia puede incluir mucho más que una vivienda. Dependiendo de cada caso, puede haber:
- Viviendas, apartamentos, terrenos y otros inmuebles.
- Cuentas bancarias, ahorros e inversiones financieras.
- Vehículos y otros bienes de valor.
- Hipotecas, préstamos y otras deudas pendientes.
- Otros derechos y obligaciones económicas o legales.
Por eso, una de las preguntas más importantes antes de aceptar es: ¿cuál es el valor real de la herencia una vez descontadas las deudas?
Por ejemplo, heredar una vivienda valorada en 300.000 € no significa necesariamente recibir un patrimonio neto de 300.000 €. Una hipoteca pendiente, préstamos u otras obligaciones pueden reducir considerablemente el valor real de lo heredado.
4. Hacer un inventario y valorar la vivienda heredada
Una vez identificados los bienes y las deudas, hay que documentarlos y determinar su valor.
En el caso de una vivienda heredada, será necesario comprobar aspectos como:
- Quién figura actualmente como propietario.
- Qué valor corresponde atribuir al inmueble.
- Si existe una hipoteca pendiente.
- Si el inmueble tiene otras cargas.
- Qué documentación está disponible.
También deben identificarse los demás bienes, derechos y deudas de la persona fallecida.
Este inventario permite saber con mayor precisión qué se está heredando antes de proceder al reparto.
La valoración también tiene importancia fiscal, ya que el valor atribuido a los bienes puede influir en los impuestos de la herencia y en las decisiones posteriores sobre la vivienda.
Herederos Abogados puede encargarse de la gestión de la herencia, incluyendo el inventario y la valoración de los bienes.
5. ¿Qué ocurre si la herencia tiene deudas?
Que una herencia tenga deudas no significa que tenga que asumirlas automáticamente sin conocer antes su alcance.
La legislación española contempla distintas formas de aceptar una herencia. Una de ellas es la aceptación a beneficio de inventario.
Esta modalidad puede limitar la responsabilidad del heredero por las deudas de la persona fallecida al patrimonio recibido en la propia herencia, evitando que respondan sus bienes personales.
Puede ser especialmente relevante cuando:
- Existen préstamos o hipotecas pendientes.
- No se conoce el importe total de las deudas.
- Hay acreedores que pueden reclamar a la herencia.
- No está claro si las deudas superan los bienes.
Antes de aceptar una herencia con deudas importantes o desconocidas, conviene conocer con precisión la situación económica del patrimonio heredado.
6. Aceptar y repartir la herencia
Una vez determinados los herederos y conocidos los bienes y las deudas, se puede avanzar hacia la aceptación y el reparto de la herencia.
El procedimiento concreto dependerá de las circunstancias de cada caso. Entre otros factores, habrá que tener en cuenta:
- Si la persona fallecida dejó testamento.
- Cuántos herederos participan en la herencia.
- Qué bienes forman parte del patrimonio.
- Si existe acuerdo entre los herederos.
- Si hay deudas importantes pendientes.
Cuando hay varios herederos, los bienes deberán repartirse conforme al testamento, a las normas sucesorias aplicables y a los acuerdos que puedan alcanzarse entre ellos.
La situación puede complicarse cuando varias personas heredan conjuntamente una misma vivienda.
Por ejemplo, uno de los herederos puede querer conservarla mientras otro prefiere venderla. En ese caso, será necesario acordar qué hacer con el inmueble dentro del reparto general de la herencia.
Si no es posible llegar a un acuerdo, puede ser necesario recurrir a asesoramiento legal o mediación.
7. Calcular y pagar el Impuesto sobre Sucesiones
Los impuestos son otra parte importante del proceso de una herencia en España.
La cantidad que tendrá que pagar cada heredero puede variar considerablemente según las circunstancias.
Entre los factores que pueden influir se encuentran:
- El valor total de los bienes heredados.
- El parentesco con la persona fallecida.
- La comunidad autónoma cuya normativa resulte aplicable.
- Las reducciones y bonificaciones disponibles.
- Las deudas y cargas que puedan resultar deducibles.
Cuando se hereda una vivienda, también puede ser necesario liquidar la Plusvalía Municipal, además del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por eso, no es recomendable calcular los impuestos utilizando únicamente una cifra o porcentaje general para toda España.
La fiscalidad de las herencias puede variar de forma considerable entre comunidades autónomas y también depende de las circunstancias particulares de cada heredero.
Herederos Abogados ofrece asesoramiento fiscal relacionado con la tramitación y planificación de herencias.
8. Inscribir la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad
Una vez formalizada la herencia y cumplidas las obligaciones fiscales correspondientes, habrá que actualizar la titularidad del inmueble.
Para ello, la vivienda debe inscribirse correctamente a nombre del nuevo propietario o propietarios.
Entre la documentación que puede ser necesaria se encuentra:
- El certificado de defunción.
- El certificado de últimas voluntades.
- El testamento o la declaración de herederos.
- La documentación de aceptación y adjudicación de herencia.
- Los justificantes relativos a los impuestos correspondientes.
La documentación concreta dependerá de las circunstancias de cada herencia.
Completar este paso permite que la nueva titularidad de la vivienda quede correctamente reflejada en el Registro de la Propiedad.
9. ¿Qué puede hacer con una vivienda heredada?
Una vez finalizada la herencia, llega el momento de decidir qué hacer con el inmueble.
Dependiendo de su situación, puede optar por:
- Conservar la vivienda para uso propio.
- Alquilarla para obtener ingresos.
- Venderla una vez completada la herencia.
- Repartir su titularidad entre los herederos.
- Alcanzar otro acuerdo sobre el reparto patrimonial.
Cuando varias personas heredan una misma vivienda, esta decisión puede requerir el acuerdo entre los distintos herederos.
Antes de decidir, conviene valorar el precio del inmueble, sus gastos de mantenimiento, las posibles consecuencias fiscales, las deudas pendientes y los objetivos de cada heredero.
¿Se puede vender una vivienda heredada en España?
Sí, una vivienda heredada puede venderse, pero antes hay que resolver correctamente la herencia y la situación jurídica del inmueble.
Antes de formalizar una compraventa deben haberse realizado los trámites sucesorios necesarios, atendido las obligaciones fiscales correspondientes y regularizado la titularidad del inmueble.
Si desde el principio tiene intención de vender la vivienda heredada, puede ser conveniente plantear la tramitación de la herencia y la futura operación inmobiliaria como partes de un mismo proceso.
Herederos Abogados también ofrece servicios relacionados con inmuebles heredados, lo que permite gestionar la parte inmobiliaria junto con el resto de la herencia.
¿Cuánto se tarda en tramitar una herencia en España?
No existe un plazo único para completar una herencia.
Una herencia sencilla, con pocos herederos, documentación disponible y sin conflictos, puede resultar mucho más fácil de tramitar que un caso en el que existan:
- Documentos pendientes o difíciles de localizar.
- Varios inmuebles u otros activos financieros.
- Herederos que residen fuera de España.
- Desacuerdos entre los distintos herederos.
- Deudas importantes o cuyo importe se desconoce.
Además, los plazos fiscales deben tenerse en cuenta independientemente del tiempo total que tarde en completarse la herencia.
Por este motivo, es recomendable empezar a recopilar la documentación y revisar la situación patrimonial cuanto antes, sin esperar a haber decidido qué se hará finalmente con la vivienda.
¿Necesita un abogado para tramitar una herencia en España?
No todas las herencias requieren el mismo nivel de asistencia profesional. Sin embargo, contar con un especialista puede ser especialmente útil cuando existen inmuebles, cuestiones fiscales, deudas, varios herederos o elementos internacionales.
Un profesional puede ayudar a coordinar:
- Los certificados y documentos iniciales.
- La identificación y valoración de los bienes.
- Los trámites notariales y la aceptación.
- Los impuestos y demás obligaciones administrativas.
- La inscripción de los inmuebles heredados.
La ventaja de delegar la gestión no consiste simplemente en que alguien recopile documentos. Se trata de coordinar correctamente los aspectos legales, administrativos, fiscales e inmobiliarios como parte de un mismo proceso.
Herederos Abogados ofrece asesoramiento legal, administrativo y fiscal para la gestión de herencias y sucesiones en España.
Heredar una vivienda en Málaga
Si ha heredado una vivienda en Málaga, el proceso general de una herencia en España sigue siendo aplicable, aunque también habrá que tener en cuenta determinadas cuestiones autonómicas y locales.
Entre ellas pueden encontrarse la normativa del Impuesto sobre Sucesiones aplicable en Andalucía, la fiscalidad municipal relacionada con el inmueble y los trámites notariales y registrales correspondientes.
Si acaba de heredar una vivienda en Málaga, los pasos principales son:
- Obtener los certificados iniciales.
- Comprobar si existe testamento.
- Identificar herederos, bienes y deudas.
- Valorar la vivienda heredada.
- Formalizar la aceptación de la herencia.
- Calcular y liquidar los impuestos correspondientes.
- Inscribir la vivienda en el Registro.
- Decidir qué hacer con el inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Qué es lo primero que debo hacer si heredo una vivienda en España?
El primer paso es obtener la documentación inicial de la herencia, especialmente el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades. Estos documentos permiten comprobar si existe testamento y determinar cómo debe continuar el proceso.
¿Cómo consigo el certificado de últimas voluntades?
El certificado de últimas voluntades se solicita a través del Ministerio de Justicia. Este documento permite saber si la persona fallecida otorgó testamento y ante qué notario.
¿Qué ocurre si una persona fallece sin testamento en España?
La herencia puede tramitarse igualmente, pero primero habrá que determinar quiénes son los herederos legales. Para ello puede ser necesario realizar una declaración de herederos ante notario antes de continuar con la herencia.
¿Qué documentos necesito para heredar una vivienda?
Dependerá de cada caso, pero normalmente se necesitarán el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, el testamento o declaración de herederos, documentación sobre los bienes y deudas, los documentos de aceptación de la herencia y los justificantes relacionados con los impuestos correspondientes.
¿Qué ocurre si heredo una vivienda con hipoteca?
La hipoteca debe tenerse en cuenta al analizar la situación económica de la herencia. Antes de aceptar, conviene conocer el valor del inmueble, el capital pendiente de la hipoteca y las demás deudas que pueda tener la herencia.
¿Puedo renunciar a una herencia con deudas?
Sí, es posible renunciar a una herencia cumpliendo los requisitos legales correspondientes. Dependiendo de las circunstancias, también puede valorarse la aceptación a beneficio de inventario cuando existan deudas importantes o cuyo importe se desconozca.
¿Quién calcula el Impuesto sobre Sucesiones?
El cálculo puede realizarse con ayuda de un profesional fiscal o jurídico, teniendo en cuenta el valor de la herencia, el parentesco con la persona fallecida, la normativa de la comunidad autónoma aplicable y las circunstancias particulares del heredero.
¿Puedo vender una casa que he heredado en Málaga?
Sí. Una vivienda heredada puede venderse una vez realizados los trámites necesarios de la herencia, atendidas las obligaciones fiscales y regularizada la titularidad del inmueble. Si su intención es vender desde el principio, conviene tener en cuenta la futura operación durante la propia tramitación de la herencia.
