Cómo vender una propiedad heredada en España: si ha heredado una vivienda y quiere venderla, primero debe determinar quiénes son los herederos legales, identificar y valorar los bienes, aceptar la herencia, gestionar los impuestos correspondientes e inscribir correctamente la propiedad antes de completar la venta.
Puntos clave
- Obtenga los certificados necesarios para iniciar la herencia.
- Confirme quién tiene derecho legal a heredar.
- Identifique y valore todos los bienes y deudas.
- Complete la herencia antes de vender la propiedad.
- Prepare la propiedad heredada para su venta.
Cómo vender una propiedad heredada en España: el proceso
| Paso | Qué hay que hacer |
| 1 | Obtener el certificado de defunción |
| 2 | Solicitar el certificado de últimas voluntades |
| 3 | Confirmar el testamento o los herederos legales |
| 4 | Identificar los bienes y deudas heredados |
| 5 | Valorar la propiedad heredada |
| 6 | Aceptar y repartir la herencia |
| 7 | Gestionar los impuestos correspondientes |
| 8 | Inscribir la propiedad heredada |
| 9 | Preparar y vender la propiedad |
El proceso exacto depende de la herencia, el número de herederos, la existencia o no de testamento, las posibles deudas y la ubicación de la propiedad.
Para propiedades heredadas en Málaga y la Costa del Sol, Herederos Abogados puede gestionar el proceso de herencia, mientras que TDINMO puede encargarse de la valoración y posterior venta de la propiedad.
1. Obtener el certificado de defunción
El primer documento que necesita es el certificado de defunción.
Este documento acredita oficialmente el fallecimiento de la persona y permite iniciar el proceso de herencia.
En este momento puede saber que su padre, madre u otro familiar tenía una vivienda, pero eso no significa automáticamente que pueda venderla.
Primero debe determinar quién tiene derecho legal a heredarla.
2. Solicitar el certificado de últimas voluntades
El siguiente documento importante es el Certificado de Actos de Última Voluntad.
Este certificado no es el testamento.
Sirve para confirmar si la persona fallecida otorgó testamento y, en caso afirmativo, ante qué notario se formalizó el último testamento.
Una vez obtenido el certificado, existen dos vías principales.
Si existe testamento: podrá identificar al notario correspondiente y solicitar la copia necesaria del testamento.
Si no existe testamento: será necesario determinar formalmente quiénes son los herederos legales mediante el procedimiento correspondiente, que puede incluir una declaración de herederos ante notario.
Herederos Abogados puede encargarse de la documentación inicial de la herencia, incluida la obtención del certificado de últimas voluntades.
3. Confirmar quién tiene derecho a heredar
Antes de vender la propiedad, debe quedar claro quién la ha heredado.
Si existe un testamento válido, este ayudará a determinar cómo debe distribuirse la herencia, de acuerdo con las normas sucesorias aplicables.
Si no existe testamento, será necesario determinar formalmente quiénes son los herederos legales.
Esto es especialmente importante cuando varias personas heredan la misma propiedad.
Por ejemplo, tres hermanos pueden heredar juntos la vivienda de sus padres. Antes de decidir qué hacer con ella, debe quedar establecido qué derechos tiene cada heredero.
Al terminar esta fase, debe quedar claro quiénes son los herederos y en virtud de qué tienen derecho a heredar.
4. Identificar los bienes y deudas
El siguiente paso es conocer exactamente qué forma parte de la herencia.
Para ello, se prepara un inventario de los bienes y deudas de la persona fallecida.
Puede incluir:
- Viviendas, apartamentos y otros bienes inmuebles heredados.
- Cuentas bancarias, ahorros y otras inversiones financieras.
- Hipotecas y préstamos vinculados a la herencia.
- Otras deudas u obligaciones económicas pendientes.
- Vehículos y otros bienes de la persona fallecida.
Es importante conocer el conjunto de la herencia antes de aceptarla y repartirla.
Una propiedad valorada en 300.000 € no significa necesariamente que los herederos vayan a recibir 300.000 € netos. Puede existir una hipoteca pendiente u otras deudas que deban tenerse en cuenta.
5. Valorar la propiedad heredada
Este es uno de los pasos más importantes si su intención es vender.
La propiedad debe valorarse como parte del proceso de herencia y antes de tomar decisiones sobre su posterior venta.
Una valoración adecuada ayuda a responder tres preguntas importantes:
¿Cuánto vale la propiedad?
¿Cómo afecta su valor a la herencia y los impuestos?
¿Cuál podría ser un precio de venta realista?
La valoración conecta, por tanto, el proceso de herencia con la futura venta de la propiedad.
La fiscalidad también es importante en esta fase. En Andalucía existen importantes reducciones y bonificaciones en el Impuesto sobre Sucesiones para determinados familiares cercanos. La cantidad final depende de las circunstancias concretas de cada heredero y de la herencia.
Por este motivo, no se debe asignar simplemente un valor inferior a la propiedad con el objetivo de pagar menos impuestos.
Para propiedades situadas en Málaga y la Costa del Sol, TDINMO puede encargarse de la valoración dentro del proceso de gestión de la herencia y la propiedad.
6. Aceptar y repartir la herencia
Una vez identificados los herederos, bienes, deudas y valores, la herencia puede avanzar hacia su aceptación y reparto formal.
En esta fase, la propiedad heredada se adjudica al heredero o herederos correspondientes.
Si existe un único heredero, el proceso puede ser relativamente sencillo. Si varias personas heredan la misma propiedad, será necesario decidir cómo se reparte y qué se hará con ella.
Todos los herederos pueden decidir vender, uno puede querer quedarse con la propiedad o uno de ellos puede adquirir la parte de los demás.
Si todos tienen intención de vender, acordarlo desde el principio puede facilitar el proceso posterior.
7. Gestionar el Impuesto sobre Sucesiones y otros impuestos
Antes de vender una propiedad heredada, también debe gestionarse la parte fiscal de la herencia.
Los principales impuestos pueden incluir el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, cuando corresponda, la plusvalía municipal relacionada con el inmueble heredado.
La cantidad a pagar depende de las circunstancias de la herencia, incluido el valor heredado, la relación entre el heredero y la persona fallecida y las normas de la comunidad autónoma correspondiente.
No debe asumir que heredar una propiedad de gran valor significa automáticamente pagar una cantidad elevada de Impuesto sobre Sucesiones. Tampoco debe asumir que no tendrá que pagar nada.
El cálculo debe realizarse según las circunstancias concretas de cada herencia.
8. Inscribir la propiedad heredada
Una vez formalizada la herencia y gestionadas las obligaciones fiscales correspondientes, debe actualizarse la titularidad de la propiedad.
Esto implica realizar los trámites necesarios para que la nueva titularidad quede correctamente reflejada en el Registro de la Propiedad.
Dependiendo del caso, pueden ser necesarios:
- Certificados de defunción y últimas voluntades.
- Testamento o declaración de herederos legales.
- Documentación de aceptación y adjudicación hereditaria.
- Justificantes relacionados con los impuestos correspondientes.
- Documentación registral y de la propiedad.
Una vez completada esta fase, la situación de la titularidad queda regularizada y la propiedad puede avanzar hacia su venta.
9. Preparar la propiedad heredada para su venta
Una vez gestionada la herencia y regularizada la titularidad, el foco pasa de la herencia a la propia propiedad.
Antes de ponerla a la venta, conviene analizar:
- El valor de mercado actual de la propiedad.
- Su estado y posibles mejoras antes de vender.
- Los documentos necesarios para completar la venta.
- Si la vivienda está ocupada o vacía.
- El precio y la estrategia de venta adecuados.
Aquí es donde la valoración realizada anteriormente cobra especial importancia.
La propiedad ya ha sido identificada y valorada, los herederos están determinados y la herencia ha sido gestionada.
El proceso puede pasar de gestionar la herencia a preparar y vender la propiedad.
Para clientes en Málaga y la Costa del Sol, Herederos Abogados puede gestionar el proceso de herencia y TDINMO puede encargarse de la valoración y venta de la propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una propiedad heredada antes de completar la herencia? Por lo general, primero debe formalizarse la herencia y regularizarse la titularidad antes de vender la propiedad como heredero. Si ya sabe que quiere venderla, puede planificar la herencia y la futura venta de forma conjunta.
¿Qué ocurre si varios herederos heredan la misma propiedad? Los herederos deben decidir qué hacer con la propiedad. Si no están de acuerdo sobre conservarla, repartirla o venderla, puede ser necesario recurrir a asesoramiento legal o mediación.
¿Se puede vender una propiedad heredada con hipoteca? Sí. Primero deben identificarse la hipoteca pendiente y las demás deudas de la herencia para conocer el valor real y las obligaciones asociadas a la propiedad.
¿Se puede vender una propiedad heredada en España viviendo en el extranjero? Sí. Los herederos no residentes pueden heredar y vender propiedades en España, aunque pueden necesitar ayuda para coordinar documentos, notaría, impuestos, registro y venta desde el extranjero.
¿Cuánto se tarda en vender una propiedad heredada en España? No existe un plazo fijo. Primero debe tramitarse la herencia y después el tiempo de venta dependerá del precio, ubicación, estado de la propiedad y demanda de compradores.
¿Necesita un abogado para vender una propiedad heredada en España? No necesariamente para cada parte de la venta, pero contar con ayuda profesional puede facilitar la herencia, los impuestos, los trámites notariales y la regularización de la titularidad.
¿Cuál es el primer paso para vender una propiedad heredada en España? Empiece por la documentación de la herencia. Los certificados de defunción y últimas voluntades permiten determinar si existe testamento y quién tiene derecho a heredar.
¿Cómo saber si una persona fallecida dejó testamento en España? El Certificado de Actos de Última Voluntad confirma si existe testamento e identifica al notario ante el que se otorgó el último testamento.
¿Hay que pagar el Impuesto sobre Sucesiones antes de vender una propiedad heredada? Las obligaciones fiscales de la herencia deben gestionarse como parte del proceso sucesorio. La cantidad dependerá de la herencia y de las normas autonómicas aplicables.
¿Cuánto se paga de Impuesto sobre Sucesiones en Andalucía? No existe una cantidad única para todos los casos. El importe depende del valor heredado, el parentesco, las reducciones y bonificaciones aplicables y las circunstancias de cada heredero.
¿Quién puede gestionar una herencia y la venta de una propiedad en Málaga? Herederos Abogados puede gestionar el proceso de herencia, mientras que TDINMO puede encargarse de la valoración y venta de propiedades heredadas en Málaga y la Costa del Sol
