El primer paso es obtener dos documentos, el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades, ya que el resto del proceso depende de ellos.
Introducción
Heredar una vivienda en España puede resultar abrumador, pero el proceso sigue una secuencia de pasos clara y, en su mayor parte, puede gestionarse en su nombre sin que usted tenga que desplazarse.
En resumen, se obtienen dos certificados, se consigue una copia del testamento (o una declaración de herederos si no hay testamento), se valora la vivienda, se firma la escritura ante notario y se liquidan los impuestos. Todo ello debe completarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento. Solo entonces la vivienda pasa a ser legalmente suya, para conservarla o venderla.
Para la mayoría de las personas, el impuesto no es lo complicado. Los familiares directos que heredan en Andalucía no suelen pagar nada. Las verdaderas dificultades son el plazo de seis meses y el papeleo, y esta guía explica ambos en términos sencillos.
Puntos clave
- Empiece por obtener el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades. El proceso no puede iniciarse sin ellos.
- La vivienda no es legalmente suya hasta que se firma la escritura y se inscribe a su nombre.
- Dispone de seis meses desde la fecha de fallecimiento para presentar y pagar el impuesto de sucesiones.
- La mayoría de los familiares directos en Andalucía no pagan impuesto de sucesiones, gracias a una reducción de 1.000.000 € por heredero.
- Con un poder notarial, un especialista puede completar todo el proceso por usted, incluso a distancia.
¿Qué es lo primero que debo hacer al heredar una vivienda en España?
Su primera tarea es obtener dos documentos: el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades.
El certificado de defunción es el documento oficial que acredita el fallecimiento. Unos quince días hábiles después, puede solicitar el certificado de últimas voluntades, que indica si la persona otorgó testamento y, en caso afirmativo, ante qué notario. Este certificado determina qué vía sigue la herencia, por lo que el resto del proceso no puede comenzar hasta que lo tenga.
- Certificado de defunción: el documento oficial que acredita el fallecimiento, gratuito.
- Certificado de últimas voluntades: confirma si existe testamento y dónde se encuentra.
- Certificado de seguros de vida: conviene solicitarlo al mismo tiempo, por si existiera alguna póliza.
- Muchas personas desconocen que este certificado existe o dónde obtenerlo. Podemos solicitarlo en su nombre desde 10 €.
Si quiere saber más, consulte cómo obtener el certificado de últimas voluntades en España.
¿La vivienda ya es mía?
Todavía no, y es una confusión habitual.
Heredar una vivienda no la pone automáticamente a su nombre. Hasta que el proceso no se completa, no puede venderla, hipotecarla ni acceder a las cuentas bancarias del fallecido en España, que permanecen bloqueadas. La vivienda pasa a ser legalmente suya cuando firma la escritura de aceptación y adjudicación ante notario y la inscribe en el Registro de la Propiedad.
- Las cuentas bloqueadas se liberan solo después de firmar la escritura y pagar el impuesto.
- La vivienda puede ponerse a la venta únicamente cuando está inscrita a su nombre.
- Completar el proceso sin demora es lo que pone fin a esta espera.
El proceso de la herencia, paso a paso
El proceso consta de siete pasos repartidos en tres fases. La siguiente tabla muestra la secuencia completa.
| Fase | Paso | En qué consiste |
| Inicio | 1. Certificado de defunción | Documento oficial que acredita el fallecimiento. |
| 2. Certificado de últimas voluntades | Confirma si hay testamento y ante qué notario. | |
| 3. Testamento o declaración de herederos | Obtener la copia del testamento o que un notario determine quién hereda. | |
| Análisis | 4. Inventario | Relación completa de los bienes y las deudas del fallecido. |
| 5. Valoración | Se fija un valor, que influye en el impuesto, el reparto y la venta. | |
| Cierre | 6. Escritura de herencia | Se firma ante notario y pone la vivienda a su nombre. |
| 7. Liquidación de impuestos | Se pagan el impuesto de sucesiones y la plusvalía, en un plazo de seis meses. |
- Cuando hay testamento, el paso tres es sencillo.
- Cuando no hay testamento, el paso tres requiere una declaración de herederos, un trámite notarial con testigos.
- El paso cinco, la valoración, es el que más influye en el importe del impuesto y en el precio de venta.
Si no hay testamento, lea qué ocurre cuando alguien fallece sin testamento en España.
¿Cuánto tiempo tengo para completarlo?
Dispone de seis meses desde la fecha de fallecimiento para presentar y pagar el impuesto de sucesiones.
Si supera este plazo, se aplican un recargo e intereses, aunque la cantidad a pagar fuese cero. Existe la posibilidad de solicitar una prórroga, pero debe pedirse dentro de los primeros cinco meses, y los intereses pueden seguir devengándose.
- El plazo de seis meses cuenta desde el fallecimiento, no desde que usted tuvo conocimiento.
- La prórroga debe solicitarse dentro de los primeros cinco meses.
- No existe un plazo específico para la declaración de herederos, pero el plazo del impuesto se aplica igualmente.
Si quiere entender bien los plazos, consulte cómo funciona el plazo de seis meses y cómo evitar recargos.
¿Cuánto pagaré realmente en Andalucía?
Para la mayoría de los familiares directos, muy poco o nada.
Hijos, cónyuges, padres y abuelos disponen de una reducción de 1.000.000 € cada uno, seguida de una bonificación del 99 % sobre la cuota que reste por encima de esa cifra. Por ello, la mayoría de las herencias familiares en Andalucía no pagan nada. Los no residentes también pueden aplicar estas mismas normas.
| Quién hereda | Reducción | Bonificación del 99 % | Resultado habitual |
| Hijos, cónyuge, padres (Grupos I y II) | 1.000.000 € por heredero | Sí | Normalmente nada |
| Hermanos, sobrinos (Grupo III) | Mucho menor | No | Puede haber cuota a pagar |
| Sin parentesco o lejano (Grupo IV) | Ninguna | No | Se aplican los tipos más altos |
- Los familiares directos deben presentar la autoliquidación aunque no haya nada que pagar.
- Existe además un impuesto municipal, la plusvalía, que también se aplica y vuelve a aplicarse si más adelante vende.
- Las cifras exactas dependen de su caso, por lo que conviene confirmarlo.
Si quiere comprobar sus propias cifras, consulte cuánto se paga de impuesto de sucesiones en Andalucía en 2026.
¿Tengo que desplazarme para hacer los trámites?
No. Con un poder notarial, toda la gestión puede realizarse sin que usted tenga que desplazarse.
Basta con firmarlo una vez ante notario. A partir de ese momento, un especialista puede solicitar los certificados, firmar la escritura, liquidar el impuesto e inscribir la vivienda en su nombre.
- Si algún heredero reside en el extranjero, necesitará un NIE, que también podemos tramitar.
- Los documentos otorgados fuera de España suelen requerir apostilla y traducción jurada.
- Es la opción que eligen la mayoría de los herederos que no residen en Málaga.
¿Puedo vender la vivienda una vez que es mía?
Sí. Una vez inscrita a su nombre, puede venderla cuando lo desee.
La vivienda solo tiene que haber completado antes el proceso de herencia. Como el valor fijado en el paso cinco influye tanto en el impuesto como en el precio de venta, una valoración ajustada desde el principio le beneficia en ambos momentos.
- Si vende siendo no residente, el comprador retiene un 3 % del precio como pago a cuenta del impuesto, que puede recuperar después.
- Una vivienda heredada por varias personas es mucho más fácil de vender cuando todos los herederos están de acuerdo desde el principio.
- Gestionamos tanto la herencia como la venta, de modo que un mismo equipo le acompaña desde el papeleo hasta la firma.
Si tiene pensado vender, lea qué hacer primero para vender una vivienda heredada en Málaga.
¿Lo gestiono yo mismo o recurro a un especialista?
Puede gestionarlo usted mismo, aunque la mayoría de las personas prefieren delegarlo, ya que un error suele costar más que la propia ayuda.
Nada le impide solicitar los certificados y presentar el impuesto por su cuenta. La dificultad es que el proceso resulta poco familiar y está sujeto a plazos, y los errores en la valoración o en la autoliquidación pueden ser costosos de corregir.
| Gestionarlo usted mismo | Recurrir a un especialista | |
| Coste | Menor al principio | Un precio cerrado y acordado |
| Su tiempo | Alto, gestiona cada documento | Bajo, se hace por usted |
| Riesgo de error | Mayor, sobre todo desde lejos | Menor, con conocimiento especializado |
| Idioma y desplazamientos | Se ocupa usted de ambos | Se gestionan por usted |
| Recomendado para | Herencia sencilla, local y sin inmuebles | Con vivienda, heredero fuera o poco tiempo |
- Una herencia pequeña, local y sin inmuebles puede gestionarla usted mismo.
- Con una vivienda de por medio, residiendo fuera o con poco tiempo, un especialista es la opción más segura.
- Busque un precio cerrado, acordado de antemano y sin cargos adicionales.
Si aún lo está decidiendo, consulte si necesita un abogado para tramitar una herencia en España.
Preguntas frecuentes
¿Qué es lo primero que hay que hacer al heredar una vivienda en España? Obtener el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades, ya que el resto del proceso depende de ellos.
¿La vivienda heredada es mía de inmediato? No. Pasa a ser suya solo cuando se firma la escritura ante notario y se inscribe a su nombre.
¿Cuánto tiempo tengo para tramitar una herencia en España? Seis meses desde la fecha de fallecimiento para presentar y pagar el impuesto, con posibilidad de prórroga dentro de los primeros cinco meses.
¿Cuánto pagaré de impuesto de sucesiones en Andalucía? La mayoría de los familiares directos pagan muy poco o nada, gracias a una reducción de 1.000.000 € por heredero y una bonificación del 99 % sobre el exceso.
¿Puedo completarlo sin desplazarme? Sí. Un poder notarial permite que un especialista gestione todo el proceso por usted, incluida la venta.
